A nova Lei
dos Solos (Lei n.º 53-A/2025), publicada a 9 de abril de 2025, introduz
mudanças relevantes no ordenamento do território, com efeitos retroativos
a 31 de dezembro de 2024. A meta é conter a especulação fundiária e garantir um
desenvolvimento urbano mais planeado e sustentável.
Entre as principais novidades, destaca-se o reforço dos critérios para
reclassificação de solos rústicos em urbanos: volta a ser obrigatória a
apresentação de estudos de viabilidade económico-financeira e
de impacto nas infraestruturas. A anterior flexibilização desses critérios
é agora revertida.
Alguns tipos de projetos, como os de uso industrial, logístico ou
habitação para trabalhadores agrícolas, ficam isentos dessas exigências.
O prazo para execução de obras de urbanização é reduzido de cinco
para quatro anos, com possibilidade de mais um ano de prorrogação,
aumentando a pressão para execução célere dos projetos.
No regime habitacional, a lei substitui o conceito de “habitação de valor
moderado” por “arrendamento acessível” e “habitação a custos controlados”, e
elimina a obrigatoriedade de espaços verdes e equipamentos coletivos em certos
contextos.
A suspensão automática de normas de urbanização por atraso na revisão de
planos passa agora a depender de decisão da CCDR, podendo ser evitada se o
município justificar o atraso.
A lei vigorará por quatro anos, sendo reavaliada em 2028.
Vantagens
- Planeamento
mais rigoroso e sustentável;
- Redução
da especulação imobiliária;
- Incentivo
à habitação acessível;
- Agilização
de projetos urbanísticos com prazos mais curtos;
- Proteção
ambiental reforçada em zonas sensíveis.
Desvantagens
- Maior
burocracia e custos para os promotores;
- Possíveis atrasos
administrativos devido a exigência de pareceres;
- Insegurança
jurídica causada pela retroatividade da lei;
- Desafios
para os municípios na revisão dos planos;
- Risco
de menos qualidade urbana se não forem exigidos espaços verdes
ou equipamentos.